Consistere nell'affidare la gestione della sua proprietà a una parte esterna, come un gestore della proprietà, la gestione della proprietà in affitto mira alla gestione dell'affitto, alla ricerca di inquilini, al trattamento dei documenti amministrativi o alla gestione dei conflitti. Oltre a risparmiare tempo per il proprietario, il mercato immobiliare richiede una conoscenza del mercato locale, legale o amministrativo che il proprietario non necessariamente. Da quel momento, gli rimane la possibilità di incaricare una persona che interviene per suo conto e per suo conto in vari modi.

Una legge del 2 gennaio 1970, denominata "legge di Hoguet", regola l'attività dell'amministratore della proprietà, del gestore della proprietà. Stabilisce diversi obblighi che implicano per l'agente l'ottenimento di una carta professionale, oltre a un'assicurazione di responsabilità e garanzia finanziaria. Un decreto del 20 luglio 1970 stabilisce le condizioni per l'applicazione di questa legge.

La varietà di missioni legate alla gestione della proprietà

Il gestore può essere coinvolto nella riscossione di affitto, manutenzione dell'edificio, documenti contrattuali, locazioni, rapporti di gestione dell'edificio ecc. Il gestore prenderà quindi il posto del proprietario e adempirà a tutti gli obblighi del locatore. La relazione tra il proprietario e il gestore è inclusa in un documento contrattuale chiamato mandato di gestione.

In generale, l'amministratore della proprietà ha il potere di:

  • affittare ;
  • riscuotere l'affitto o dare sconti o scadenze;
  • eseguire lavori;
  • intraprendere azioni legali in caso di incidente di noleggio;
  • rappresentare il preside nelle assemblee generali della comproprietà;
  • pagare gli oneri e le tasse;
  • stipulare un'assicurazione sulla proprietà o per perdite e danni al noleggio;
  • preparare gli elementi che consentono al preponente di redigere le sue dichiarazioni fiscali.

L'amministratore della proprietà gestisce la proprietà in affitto (abitazioni o locali commerciali) per conto di privati, compagnie assicurative o società terrestri. Assicura la gestione dei sindacati dei comproprietari, ove opportuno. Per fare ciò, esegue un mandato di gestione la cui durata è limitata a un anno, rinnovabile mediante accordo tacito.

Le sue azioni e responsabilità sono importanti. Monitora le condizioni generali degli edifici e fa eseguire e supervisionare i lavori necessari. In tale veste, negozia gli interventi delle diverse attività e partecipa alle riunioni del sito. Una volta all'anno, si riunisce in generale incontrando i comproprietari per presentare una revisione della sua gestione. È lui che determina le spese che la comproprietà deve pagare per mantenere l'edificio o gli edifici.

Il fiduciario è l'organo amministrativo della comproprietà, il suo membro esecutivo. Agisce in nome della comproprietà, recluta i fornitori di servizi, contrae e incassa le spese. Può essere un professionista fuori dal condominio, ma anche un comproprietario. Il fiduciario è un agente del sindacato dei comproprietari. Non è quindi un dipendente della comproprietà, la rappresenta in modo indipendente e riceve una remunerazione per essa; infine, deve riferire a lui sulla sua gestione.

L'interlocutore privilegiato di questo controllo è il Consiglio dell'Unione. Ciò implica che, in caso di contestazione di una decisione del fiduciario, è necessario, tranne una condotta professionale, citare in giudizio il sindacato dei comproprietari che è il suo principale. In generale, il fiduciario ha l'obbligo legale di mantenere l'edificio e di garantire il rispetto delle sue norme di comproprietà. È investito per questo con un pesante dovere di informazione e consulenza.

Per quanto riguarda i consigli immobiliari, sono un'altra modalità di gestione, le società responsabili della gestione della proprietà e incaricate dai proprietari delle proprietà (il fiduciario della comproprietà) per garantire il mantenimento e la riscossione di affitti e spese.

La specificità e la complessità della legislazione immobiliare aumentano i rischi di mettere in discussione la responsabilità dell'amministratore della proprietà, sia per quanto riguarda il suo principale - implicando l'attuazione di una responsabilità contrattuale - che a terzi, dando così luogo a responsabilità dolorosa.

Responsabilità contrattuale nei confronti del preponente

L'agente immobiliare riceve potere e agisce per conto di altri a:

  • Vendita di un immobile,
  • La ricerca di un acquirente o un inquilino,
  • L'amministrazione di questa proprietà

Non sarà in grado di procedere con la transazione se non ha un mandato scritto che fisserà i limiti della sua responsabilità. Pertanto, l'agente immobiliare risponderà in caso di mancata esecuzione o cattiva esecuzione del mandato secondo le condizioni della legge ordinaria; precisando che in presenza di tale mandato, l'agente immobiliare è vincolato solo da un obbligo di mezzi.

Inoltre, l'agente di gestione del noleggio è responsabile del mancato adempimento del mandato ricevuto o della sua cattiva esecuzione. La giurisprudenza ha anche specificato che l'agente di gestione del noleggio è responsabile per qualsiasi colpa o negligenza nella sua gestione. È un difetto che costituisce una violazione di un obbligo di mezzi, prudenza o diligenza.

Un obbligo di risultato, tuttavia, pesa sull'agente immobiliare quando quest'ultimo interviene come autore di atti. Infine, l'agente immobiliare può essere ritenuto responsabile per mancata fornitura di consulenza e assistenza.

L'articolo 1992 del codice civile stabilisce che "il mandato è responsabile non solo per la frode, ma per gli errori o la negligenza che commette nella sua gestione. L'agente immobiliare è quindi responsabile dell'inadempimento del mandato secondo i principi generali di responsabilità contrattuale.

A questo proposito, è responsabile di eventuali errori commessi nell'esercizio della sua missione quando hanno causato un danno al principale e viene stabilito un legame causale tra la violazione del contratto e il danno. La messa in discussione della responsabilità dell'agente immobiliare presuppone quindi che sia accertata la colpa e il nesso causale tra questa colpa e il danno fatto valere dal loro principale. In assenza di prova di colpa, i tribunali respingono ogni responsabilità.

Responsabilità civile nei confronti di terzi

In linea di principio, l'agente immobiliare non è responsabile nei confronti di terzi stranieri del contratto di agenzia. Tuttavia, la responsabilità illecita dell'agente immobiliare nei confronti di terzi rispetto al contratto di mandato può essere attuata in caso di fuoriuscita di poteri, delitto o quasi delitto o anche in caso di violazione dell'obbligo di consiglio. La giurisprudenza ha ritenuto responsabile l'agente immobiliare in caso di violazione del proprio dovere di consulenza al terzo ipotizzando che il ruolo dell'agente immobiliare non fosse solo quello di avvicinare due persone una transazione immobiliare ma anche per soddisfare le condizioni che garantiranno la regolarità di tale transazione. Sulla base dell'articolo 1382 del codice civile, questo obbligo è per l'agente immobiliare che assiste la redazione di un atto per garantire che siano soddisfatte tutte le condizioni necessarie per l'efficacia giuridica di detto atto, anche se rispetto alla parte che non lo ha nominato.

Infine, va notato che dalla legge del 17 giugno 2008, il termine di prescrizione per la responsabilità dell'agente immobiliare è di cinque anni "dal giorno in cui il proprietario di un diritto sapeva o avrebbe doveva conoscere i fatti che gli consentivano di esercitarlo "(articolo 2224 del codice civile). Come per qualsiasi azione di responsabilità civile, il risarcimento del danno assume la forma di un danno, il cui importo è pienamente apprezzato dal giudice e calcolato sul valore del danno alla data della decisione del tribunale.

Il mandato di gestione del contratto di locazione prevede che il gestore della proprietà assicuri il rispetto delle clausole essenziali del contratto di locazione, che includono l'obbligo del locatario di assicurare. Deve verificare che l'inquilino abbia stipulato un'assicurazione che garantisca il rischio di noleggio e assicuri il mantenimento di tale assicurazione ogni anno. In caso contrario, commette un errore illecito nei confronti della compagnia assicurativa del locatore che è tenuto a risarcirlo dell'incendio dell'edificio in affitto e deve garantirlo delle condanne pronunciate contro di lui (CA Chambéry, 2 ° 11 febbraio 2003, SA Rhodia Assurances c / SARL La Chaumière e a).

Inoltre, la Corte di cassazione ha emesso una sentenza in cui detiene la responsabilità dolorosa dell'agente immobiliare, assunto nella sua qualità di agente del proprietario, a causa del ritardo nell'esecuzione dei lavori reso necessario da un danno dell'acqua (Cass civic 1st, 30 settembre 2020, n. 09-69.129, FD, Société Boyer Torrollion real estate c / Lourdel).

La Corte di cassazione aveva già emesso una sentenza del 6 ottobre 2006 in cui aveva riconosciuto a terzi il diritto di invocare una violazione contrattuale sulla base di un illecito, la presente sentenza consente all'inquilino di invocare il Inerzia contrattuale del gestore per ottenere un risarcimento per la sua perdita, senza che vi sia alcuna violazione dell'articolo 1165 del codice civile che impedisce tradizionalmente a un terzo di rivendicare il beneficio di un contratto di cui non è parte.

Per leggere anche:

  • Guerra tra vicini: quali sono i rimedi?
  • Ritorno sull'indennità per genitori soli
  • Ho bisogno di un'auto per funzionare, ma non posso fare credito. Cosa fare

Categoria:

Casa