- Espulsione dell'inquilino in caso di affitto non pagato: un diritto per il locatore
- Prima dell'espulsione: dalla procedura amichevole alla comunicazione formale di pagamento
- Mancata risoluzione e avvio di procedimenti giudiziari per espulsione
- Il caso specifico della pausa invernale
- Quale consiglio per prevenire le difficoltà di pagamento?
- Altri motivi che possono giustificare una procedura di espulsione
Per evitare gli eccessi di sfratto di un inquilino, il legislatore ha stabilito delle regole. Il primo è l'introduzione di una procedura di espulsione. Questa procedura è integrata da disposizioni specifiche (in particolare la pausa invernale) e dall'obbligo di rispettare i diritti dell'occupante.
Espulsione dell'inquilino in caso di affitto non pagato: un diritto per il locatore
Il contratto di locazione prevede la fornitura di alloggi da parte del locatore in cambio del pagamento dell'affitto e delle corrispondenti spese di affitto da parte dell'inquilino. Se questo equilibrio contrattuale non viene rispettato, il contratto può essere infranto.
Pertanto, in caso di affitto non pagato, il proprietario ha la possibilità di sfrattare l'inquilino. Questa espulsione è molto inquadrata, poiché il legislatore ha messo in atto una procedura per rispettare i diritti dell'inquilino. Sono richiesti vari passaggi per il proprietario.
Prima di arrivare a questa espulsione, ci sono anche altri modi per richiedere il pagamento delle scadenze di affitto che sono dovute.
Prima dell'espulsione: dalla procedura amichevole alla comunicazione formale di pagamento
Prima di arrivare all'espulsione di un inquilino, ultima risorsa quando la situazione rimane insolubile, il locatore deve adottare diverse misure.
Pratico per fare il punto della situazione e trovare una soluzione concordata
Le difficoltà non vengono risolte direttamente dalle cause legali. Il locatore che deve affrontare affitti non pagati deve contattare immediatamente l'inquilino per conoscere la causa e trovare un modo per regolarizzare questa situazione.
È anche consigliabile avvicinarsi all'inquilino non appena compaiono incidenti di pagamento (ritardo nel pagamento, rigetto delle tasse, …).
La concessione di un periodo di pagamento per far fronte a difficoltà temporanee può essere la soluzione per risolvere la situazione in modo amichevole.
Risoluzione del contratto di locazione in presenza di una clausola risolutiva
La clausola risolutiva è la clausola che prevede che il contratto di locazione verrà automaticamente risolto in caso di affitto non pagato. Per far funzionare questa clausola, il locatore deve prima inviare al conduttore un comando per pagare.
Questa azione può essere prevista dal primo non pagato. Il comando di pagamento viene emesso da un ufficiale giudiziario e la fideiussione se esiste.
Vale a dire : per recuperare gli affitti non pagati, il locatore può chiedere all'ufficiale giudiziario di inserire l'importo dovuto direttamente sul conto bancario dell'inquilino, o anche di effettuare un sequestro sui compensi.
L'intervento di questo professionista giurato ha un costo (circa un centinaio di euro) ma è un passaggio essenziale nella procedura di risoluzione del contratto di locazione.
A seguito di tale notifica, l'inquilino ha un periodo di due mesi per pagare il proprio debito se la casa in affitto è vuota e un mese in caso di affitto arredato. Può anche fare appello al tribunale distrettuale per richiedere un periodo di pagamento più lungo.
Risoluzione giudiziaria del contratto di locazione in assenza di una clausola risolutiva
In anticipo, il proprietario può inviare all'inquilino un avviso formale per ricordargli gli obblighi previsti dal contratto di locazione.
Mancata risoluzione e avvio di procedimenti giudiziari per espulsione
Se l'inquilino non ha regolarizzato la sua situazione entro due mesi (o entro il tempo stabilito dal giudice), il locatore può sequestrare il giudice e avviare la procedura di sfratto.
Il proprietario chiederà al giudice di annotare l'annullamento del contratto di locazione e di pronunciare lo sfratto dell'inquilino.
Procedura di espulsione: lunga e complessa
La procedura di espulsione si svolge dinanzi al tribunale distrettuale. Lungo e complesso, il locatore dovrà essere paziente.
Determinazione della data dell'udienza
La data dell'udienza sarà fissata dal registro. I ritardi sono talvolta lunghi secondo i tribunali e prolungati da rinvii di udienza quando l'inquilino è in attesa della nomina di un avvocato nel contesto dell'assistenza giudiziaria.
Ordine del giudice
Il giudice emetterà un ordine (uno o due mesi dopo l'udienza) in cui non è tenuto a recedere dal contratto di locazione. Può nuovamente concedere un periodo di pagamento all'inquilino, che può durare fino a tre anni. In caso di inosservanza del programma, la clausola risolutiva avrà finalmente effetto ed è possibile l'espulsione.
Decisione del giudice
Il giudice valuterà se la colpa dell'inquilino è abbastanza grave da interrompere il contratto di locazione e ordinare la sua espulsione. Anche in questo caso, ha la possibilità di concedergli i termini di pagamento.
Notifica dell'ordine di espulsione e comando di rilascio dei locali
Una volta annotata la cancellazione e l'ordine di sfratto emesso dal giudice, il proprietario deve informare l'inquilino dall'ufficiale giudiziario, quindi inviargli un comando per liberare i locali.
Per consentire all'inquilino di organizzare la sua delocalizzazione, la legge gli concede un periodo di due mesi dal comando per liberare i luoghi da eseguire.
Espulsione in quanto tale: l'intervento dell'ufficiale giudiziario
La procedura di espulsione deve essere attuata da un ufficiale giudiziario.
Attenzione : il padrone di casa non può prendere l'iniziativa di entrare nelle abitazioni prima dell'intervento di un ufficiale giudiziario, cambiare la serratura e toccare i mobili, pena l'accusa per violazione della casa!
Il caso specifico della pausa invernale
Nessun sfratto può avvenire durante il cosiddetto periodo di pausa invernale dal 1 novembre al 31 marzo, a meno che lo sfratto non sia contro un inquilino il cui sfratto è accompagnato da una ricollocazione corrispondente alle sue esigenze familiari. (il numero di camere deve corrispondere al numero di occupanti).
Quale consiglio per prevenire le difficoltà di pagamento?
Data la complessità dell'attuazione della procedura di sfratto, è importante adottare i giusti riflessi non appena viene firmato il contratto di locazione.
- Inserisci una clausola risolutiva nel contratto
Questa clausola consente al locatore di risparmiare tempo nella procedura in caso di fatture non pagate.
- Garantire un risultato in caso di rifiuto del pagamento
Per disporre di alcuni beni in caso di inadempienza accertata, si consiglia al locatore di informarsi sul datore di lavoro dell'inquilino.
Altri motivi che possono giustificare una procedura di espulsione
La mancanza di pagamento dell'affitto è un motivo per l'implementazione di una procedura di sfratto, ma altre cause possono essere avanzate dal proprietario.
Ad esempio, può essere invocato per risolvere il contratto e chiedere all'inquilino di lasciare i locali:
- subaffitto senza preavviso al proprietario,
- il danno alla tranquillità dell'edificio,
- la mancanza di assicurazione sulla casa,
- la realizzazione di opere senza autorizzazione del proprietario,
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