Quando un proprietario vuole vendere la sua proprietà, non è sempre libero di aprire la vendita a tutti. Potrebbe effettivamente esserci un diritto di prelazione urbano che obbligherà il venditore a offrire il suo edificio a una comunità in via prioritaria prima di pubblicare la sua pubblicità immobiliare o affidare la sua proprietà a un'agenzia immobiliare. Come funziona il diritto alla prelazione urbana? Quali edifici sono interessati? Facciamo un bilancio di questa restrizione piuttosto insolita che incornicia la libertà del proprietario.

Qual è la prelazione urbana giusta?

Le comunità possono delimitare le aree in cui verranno realizzati specifici sviluppi urbani (rete di trasporto, infrastrutture ricreative, alloggi sociali, ecc.).

In questo caso, al fine di poter eseguire queste operazioni, queste comunità avranno un privilegio speciale: il diritto alla prelazione urbana.

In applicazione di questo diritto definito dal codice di pianificazione urbana, qualsiasi venditore di immobili situato nell'area interessata deve presentarlo alla comunità prima di aprire la vendita al pubblico.

Il diritto di prelazione urbana limita quindi la libertà del proprietario di vendere la sua proprietà poiché si riserva il diritto di impedire al pubblico di acquistare la proprietà prima di qualsiasi altro acquirente.

Chi può esercitare questo diritto di prelazione?

Questa particolare posizione in merito all'acquisizione di un immobile può essere esercitata da un comune o da una comunità di comuni, dallo Stato, da un ente pubblico, ecc.

Quali merci sono interessate dalla DPU?

Il diritto di prelazione urbano riguarda i beni immobili in tutta la sua diversità (edifici interessati o meno per uso abitativo, case singole, terreni, …).

Da sapere : salvo espressa deroga, non riguardano gli edifici completati da meno di 10 anni.

Chi decide di applicare questa limitazione?

Spetta al consiglio comunale decidere, previa deliberazione, l'attuazione di un diritto di prelazione urbano su questa o quell'area geografica in base ai progetti di sviluppo previsti nel territorio interessato.

Da sapere : in caso di dubbi sull'esistenza o meno di un diritto di prelazione sulla sua proprietà, è possibile contattare il dipartimento urbanistico del municipio della località del bene.

In pratica, come andrà la vendita della proprietà?

Il proprietario di un immobile non avrà alcun approccio particolare da eseguire: è tramite il notaio incaricato della vendita della proprietà che il municipio verrà informato della decisione di mettere la proprietà in vendita. Il notaio invierà in questa occasione una Dichiarazione di intenzione di disporre (DIA) al comune.

Grazie a questo documento, informato della vendita dell'immobile, la comunità potrà scegliere:

  • non acquisire la proprietà (entro due mesi dal ricevimento della DIA)
  • acquisire il bene.

In questo secondo caso, la vendita diventerà definitiva dopo la scadenza di un periodo di 2 mesi dalla fissazione del prezzo di vendita. In assenza di una dimostrazione da parte delle parti entro questo termine, la vendita sarà considerata ferma e definitiva.

Vale a dire : la comunità dovrà motivare la scelta di far valere il proprio diritto di prelazione. L'elenco dei motivi che possono essere avanzati a sostegno di questa decisione figura nell'articolo 300 del codice urbanistico. Questo sarà il caso, in particolare, della necessità di combattere l'insalubrità, di apportare miglioramenti a favore del turismo, di preservare il patrimonio, ecc.

Diritto di primo rifiuto e prezzo di vendita: quale spazio di manovra per il proprietario?

La DIA contiene tutti gli elementi necessari per la conclusione della vendita, vale a dire:

  • prezzo e condizioni di vendita
  • dettagli sulla posizione geografica della proprietà
  • uso corrente della proprietà
  • ove applicabile, le informazioni relative all'acquirente potenzialmente interessato alla proprietà.

Inoltre, specifica le informazioni relative allo stato civile del proprietario di vendita.

Se la comunità desidera far valere il proprio diritto al primo rifiuto, l'acquisto della proprietà può essere fatto rapidamente quando viene trovato un accordo sul prezzo di quest'ultima con il proprietario.

Nel caso opposto, vale a dire se la comunità propone un prezzo di acquisizione considerato troppo basso dal proprietario, quest'ultimo sarà in grado di impadronirsi del Tribunal de Grande Instance (più precisamente il giudice dell'esproprio) in modo che il il prezzo di vendita è rivalutato con mezzi giudiziari.

Potrebbero sorgere controversie se, ad esempio, la comunità preventiva desidera acquistare solo una parte della proprietà. L'acquisizione parziale può comportare una sostanziale perdita di valore per la parte restante della proprietà, un prezzo che tiene conto di questa svalutazione può essere fissato dal giudice.

Vale a dire : queste dichiarazioni di intenzione di disporre (DIA) sono dati molto interessanti per le comunità che possono così monitorare il movimento degli immobili su un'area predefinita, i prezzi di vendita che vengono praticati lì, lo stato e il uso di edifici, …

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