Sei in conflitto con il tuo padrone di casa? Risolvi la tua disputa! C'è un principio di base. Qualsiasi alloggio in affitto può essere venduto. In altre parole, un contratto di locazione non può rendere invendibile un bene. D'altro canto, l'affitto di una proprietà incidentale per la vendita rimane suscettibile di ridurne il valore.
In effetti, un proprietario che può disporre della sua proprietà, non ha gli stessi vincoli di un proprietario che acquista una proprietà occupata da un inquilino. Cosa dice la legge sulla vendita di un appartamento occupato ? Si dovrebbero distinguere due ipotesi.
Vendi un alloggio gratuito
Nessun inquilino ha il diritto perpetuo all'abitazione che occupa. Pertanto, qualsiasi locazione di alloggi è fortunatamente limitata nel tempo. Salvo il rispetto delle scadenze per il licenziamento dell'inquilino in vendita:
- 6 mesi minimo prima della scadenza del contratto di locazione in locazione vuota;
- Almeno 3 mesi prima della fine del contratto di locazione nel noleggio arredato; il congedo termina il contratto di locazione al termine del contratto di locazione.
In questo caso, la vendita di alloggi si dice che sia libera poiché l'inquilino è tenuto a lasciare l'abitazione.
In termini concreti, il congedo deve essere inviato tramite lettera raccomandata o ufficiale giudiziario e deve includere tutti i termini della transazione (prezzo e condizioni di vendita). In questo caso, l'inquilino ha un diritto di prelazione che gli consente di avere la priorità sull'acquisto di alloggi. (vedi le leggi del 31 dicembre 1975 e del 6 luglio 1989 che prevedono questo diritto).
Di conseguenza, la legislazione richiede un formalismo informativo per comunicare all'inquilino gli elementi essenziali della vendita della proprietà, in modo che possa eventualmente investire. L'inquilino ha quindi un periodo di due mesi per rispondere al proprietario.
A seguito di questo ritardo, sono disponibili due soluzioni per il proprietario:
- L'inquilino concorda: la vendita deve essere completata entro i prossimi quattro mesi se richiede un prestito.
- L'inquilino non è interessato e rifiuta: il proprietario può offrire la vendita della sua proprietà a terzi.
Per evitare l'elusione della regola, nel caso in cui il proprietario modifichi le condizioni di vendita, ad esempio abbassando il prezzo, deve obbligatoriamente informare il suo inquilino che avrà quindi un nuovo periodo di un mese per dare la sua risposta .
La sanzione del mancato rispetto di questo diritto è particolarmente grave poiché in caso di irregolarità, l'inquilino può annullare la vendita che ha avuto luogo a favore di una terza parte, soprattutto in caso di vendita a condizioni più vantaggiose di quelle proposte a suo riguardo.
Attenzione, quando il proprietario decide di vendere la propria abitazione a un genitore o se il consiglio comunale esercita il suo diritto di prelazione, il privilegio concesso all'inquilino è sufficientemente concorrenziale per scomparire.
Infine, tra la firma del contratto di vendita e la vendita finale, resta auspicabile stabilire in condizioni sospette il rilascio dei locali da parte dell'inquilino, per garantire all'acquirente un godimento immediato della proprietà. Se il venditore desidera vendere prima della fine del contratto di locazione, solo un accordo esplicito tra il proprietario e l'inquilino può consentirlo.
In mancanza di accordo, il locatore non può costringere l'inquilino a lasciare i locali prima della fine del contratto di locazione.
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Vendi un appartamento occupato
A parte il periodo di sfratto o in caso di vendita di un immobile occupato, non si pone alcun problema quando l'acquirente vuole mantenere l'occupante nei locali. In questo caso, non vi sarà alcun permesso di consegna per l'inquilino e nessun diritto di prelazione sarà servito. Quando l'inquilino rimane nei locali, vede il suo contratto di locazione alle stesse condizioni con il suo nuovo proprietario.
Poiché in base alla premessa di base un proprietario può sempre decidere di vendere la sua proprietà in affitto, non deve attendere fino alla fine del contratto di locazione per avviare il processo di vendita. Pertanto, per quanto riguarda la vendita di alloggi occupati e, contrariamente a determinate idee ricevute, il proprietario non ha alcun obbligo nei confronti del suo inquilino. Non è quindi obbligato ad avvertirlo della vendita. In termini assoluti, è tuttavia preferibile informarlo oralmente o per iscritto in modo da facilitare le visite dei futuri acquirenti.
In molti casi, una clausola di visita è generalmente inclusa nei contratti di affitto. Questa clausola autorizza le visite del proprietario che desidera vendere entro il limite di 2 ore al giorno dal lunedì al sabato, festività escluse. Se questa clausola non compare nel contratto di locazione, il proprietario e l'inquilino devono concordare l'orario delle visite. In entrambi i casi, è preferibile che il proprietario e il suo inquilino organizzino insieme un programma di visite.
Se lo desidera, l'inquilino può autorizzare la visita della sua casa in sua assenza.
Al momento dell'atto effettivo di vendita della proprietà, una parte proporzionale dell'affitto già pagato o rimanente da pagare sarà divisa tra il venditore e l'acquirente. Anche l'emissione del deposito cauzionale dovrà essere risolta. Pertanto, il deposito cauzionale versato al venditore all'inizio del contratto di locazione residenziale deve essere restituito all'acquirente.
Quest'ultimo surrogherà il venditore nei suoi diritti e doveri nei confronti dell'inquilino. Inoltre, il notaio provvederà a informare l'inquilino del cambio di proprietà in modo che lo paghi negli affitti futuri e sappia che il deposito cauzionale è stato trasferito.
Logicamente, in caso di vendita di un'abitazione occupata, il diritto di primo rifiuto da parte dell'inquilino non si applica in quanto non gli viene richiesto di lasciare l'abitazione. Tuttavia, nulla impedisce al proprietario di proporre in via prioritaria al suo inquilino di acquistare la proprietà specificando per iscritto le condizioni di vendita e indicando eventualmente un periodo di riflessione.
Dopotutto, sarebbe solo un modo per riconoscere la particolarità dell'inquilino se non la sua legittimità di acquistare la proprietà che affitta rispetto a qualsiasi altro futuro acquirente. Pertanto, e senza alcun vincolo legale, l'utilizzo raccomanda vivamente che la proposta di vendita sia formulata in via prioritaria per l'inquilino, a parte qualsiasi chiusura interessata.
Per quanto riguarda il prezzo di vendita di un alloggio venduto occupato, va infine ricordato che quest'ultimo generalmente conosce uno sconto rispetto a una vendita di alloggi gratuiti. Lo sconto varia in base al tempo rimanente del contratto di locazione, all'importo del canone di locazione e all'età dell'inquilino. Buono a sapersi
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