Un inquilino non sempre anticipa la fine del contratto di locazione. Tuttavia, alla scadenza del rinnovo del contratto di locazione, è importante conoscere le possibili variazioni del rapporto contrattuale con il proprietario. Allo stesso modo, il proprietario della casa ha tutto l'interesse a conoscere le regole a cui è soggetto, in particolare per quanto riguarda una potenziale evoluzione dell'importo dell'affitto.

Rinnovo del contratto di locazione: di cosa stiamo parlando?

I principi di base da sapere per rinnovare un contratto di locazione residenziale

Quando una proprietà viene affittata vuota, il contratto di locazione viene concluso tra il proprietario e l'inquilino per un periodo di 3 anni. Se l'inquilino è una società, il termine è di 6 anni. Trascorso tale termine, se nessuna delle parti esprime la propria disponibilità a modificare l'operazione del contratto di locazione, questo viene automaticamente concluso per la stessa durata e alle stesse condizioni.

Se il contratto di locazione si riferisce a una proprietà arredata in affitto, la durata del contratto è di un anno o 9 mesi se l'inquilino è uno studente che affitta un appartamento ammobiliato.

Termini e condizioni in caso di mancato rinnovo di un contratto di locazione

Attenzione : se il proprietario non desidera il rinnovo del contratto di locazione, deve informare l'inquilino sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione. L'avviso dell'inquilino è fissato a tre mesi in affitto vuoto (ridotto a un mese in determinate circostanze).

Qualunque sia l'iniziativa dell'interruzione, deve essere notificata con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all'altra parte.

Si consiglia di anticipare le scadenze legali. In effetti, è la data di ricezione della posta che conta per eseguire l'avviso. Se per qualche motivo la lettera non viene ricevuta in tempo, il contratto di locazione ricomincerà per la durata indicata in base al tipo di noleggio. Sarà necessario attendere la prossima scadenza, spesso distante, per apportare modifiche.

Quale margine di manovra abbiamo in un rinnovo del contratto di locazione?

Quando si tratta di rinnovare il contratto di locazione, è importante sapere quale spazio di manovra hanno il proprietario e l'inquilino, soprattutto in termini di revisione dell'importo dell'affitto.

Va notato che anche se le parti hanno concordato l'importo dell'affitto al momento della firma del contratto di locazione, questo può essere rivisto.

Il proprietario può rivedere l'affitto verso l'alto

Ogni anno INSEE pubblica un indice di revisione degli affitti (IRL). Questo indice consente ai proprietari di abitazione di rivalutare i loro affitti sulla base di un indice obiettivo. L'aumento non può superare questo benchmark.

Inoltre, sei mesi prima del rinnovo del contratto di locazione, il proprietario può proporre all'inquilino un adeguamento del canone di locazione se esso è ovviamente inferiore al prezzo di mercato o se è stato svolto un lavoro importante nell'edilizia abitativa. L'inquilino avrà due mesi per dare la sua risposta.

In caso di rifiuto, il proprietario avrà l'opportunità di avviare una procedura di conciliazione prima della commissione di conciliazione dipartimentale.

L'inquilino può richiedere la revisione al ribasso

Se l'inquilino stima che l'affitto della casa sia superiore al prezzo medio sul mercato immobiliare (sulla base di criteri equivalenti: ubicazione, ecc.), Può chiedere al proprietario di rivedere l'affitto. Si noti che questo scenario rimane insolito.

Il proprietario può rinnovare il contratto di locazione per un periodo più breve

È possibile per il proprietario rinnovare il contratto di locazione per un periodo inferiore a tre anni se quest'ultimo desidera recuperarne l'uso per motivi familiari o un imperativo professionale. Il rinnovo del contratto di locazione deve avere una durata di almeno un anno e il proprietario deve informare l'inquilino sei mesi prima della scadenza del contratto di locazione.

Rinnovo del contratto di locazione: le regole cambiano in base alle zone

Ci sono due aree principali: quelle chiamate "tese" dove è difficile trovare un alloggio e altre dove l'accesso agli alloggi è considerato più facile. Le regole di base sono le seguenti.

Al di fuori delle cosiddette aree tese, il proprietario non può chiedere che l'affitto venga rivalutato a meno che non sia realmente sottovalutato rispetto alle proprietà identiche affittate nell'area.

In zone ristrette, l'affitto può essere rivalutato entro il limite della variazione dell'IRL secondo le regole sopra menzionate. Può essere aumentato sopra se l'affitto è irragionevolmente basso in relazione al valore della proprietà del quartiere o se sono stati apportati miglioramenti abitativi.

Si noti tuttavia che le regole sono temporaneamente modificate in zone ristrette: dal 2020, gli affitti sono bloccati da un decreto in aree tese in caso di nuovo contratto di locazione o rinnovo di un contratto di locazione.

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