Al giorno d'oggi, è sempre più raro acquistare un appartamento in "contanti". Va detto che le famiglie mancano di liquidità e che la tendenza generale è quella di acquistare a credito. Sebbene ciò sia ancora possibile - ad esempio in seguito alla vendita di un altro immobile - l'uso di un prestito sembra essere essenziale. Ecco tutto ciò che devi sapere prima di iniziare a ottenere il miglior mutuo .

Tuttavia, l'acquisto di un mutuo può sembrare terrificante. Come faccio a sapere quando è il momento giusto per acquistare un immobile? È saggio stipulare un prestito per alloggi in affitto? Infine, qual è l'evoluzione dei prezzi e qual è lo stato della situazione attuale? In questa guida ai mutui, spieghiamo di norma tutto ciò che è necessario sapere sui prestiti immobiliari e sugli investimenti nella pietra.

Come funziona un mutuo per la casa?

Un mutuo per la casa è un po 'come il progetto di una vita. Va detto che un mutuo per la casa può finanziare l'acquisizione della tua futura casa, sia che si tratti di una residenza principale o di un investimento locativo. Questo prestito a lungo termine che viene rimborsato con pagamenti mensili rappresenta una parte importante delle spese di una famiglia. Possono passare diversi decenni prima del pagamento della somma totale dovuta all'organizzazione creditizia!

Quali progetti possiamo finanziare con un mutuo?

Un mutuo per la casa consente di pagare l'acquisto di un appartamento o di una casa, ma non solo. In effetti, molti altri progetti possono essere realizzati con tale credito. Pertanto, questo tipo di prestito può essere utilizzato per eseguire lavori importanti o anche per acquistare terreni vergini per costruire una casa in un secondo momento. Comunque sia, in ogni caso, l'importo del credito immobiliare sottoscritto deve essere di almeno € 75.000 .

Ma un mutuo può essere contratto al di fuori del circuito classico. Pertanto, l'abbonato può richiedere un credito nel contesto di una transazione di rivendita di acquisto, ad esempio. In tal caso, il prestatore offrirà molto probabilmente un prestito ponte, una soluzione interessante che consente di acquisire un immobile anche prima di aver venduto la sua residenza principale attuale.

Un mutuo può essere utilizzato anche per ridurre le condizioni di un altro prestito. L'idea qui è quella di utilizzare la concorrenza per beneficiare di garanzie più vantaggiose: o un fornitore esterno acquista un credito attualmente in vigore e offre finanziamenti a un tasso di interesse inferiore, oppure la banca che presta il prestito si piega alla tua richiesta e rinegoziare la tariffa per soddisfare le tue condizioni.

I diversi tipi di mutuo

Va notato che le organizzazioni creditizie concedono prestiti agli utenti secondo numerosi criteri noti come "condizioni di concessione". Queste condizioni includono l'affidabilità creditizia del mutuatario (i suoi contributi personali, i suoi redditi) nonché le sue garanzie e la sua storia bancaria.

Esiste un numero significativo di prestiti per finanziare un acquisto nel settore immobiliare. Che si tratti di credito immobiliare senza contributo o con contributo, questi sono divisi in due grandi famiglie le cui caratteristiche sono molto diverse.

Principali prestiti

I cosiddetti "prestiti principali" sono concessi da società di credito per finanziare il progetto di un individuo o di un'organizzazione privata. Questa categoria comprende prestiti bancari convenzionali, prestiti convenzionali e prestiti sociali.

Prestiti complementari

Poi ci sono i cosiddetti prestiti "complementari" nella misura in cui arrivano a sostenere un altro prestito che non consente la concessione di fondi sufficienti per finanziare il progetto immobiliare. Qui troviamo il famoso prestito a tasso zero (PTZ), i prestiti dell'ELP e del CEL, il prestito Action Housing e un gran numero di prestiti agevolati come il funzionario del credito, che si estende da 10 a 15 anni secondo la scelta del mutuatario.

Va notato che la maggior parte di queste forme di prestiti può essere sollecitata attraverso i siti Web delle varie organizzazioni creditizie. In effetti, nel 2020, sottoscrivere un mutuo online è diventato molto comune.

I passaggi per la firma

Inutile dire che la ricerca del miglior mutuo è un passaggio cruciale. In effetti, prima di impegnarti in una società creditizia, devi essere certo che tutte le condizioni siano soddisfatte per offrirti la soddisfazione più totale. Per aiutarti a comprendere meglio questo approccio, la nostra guida spiega le diverse fasi che portano all'acquisto di un mutuo. In questa guida, spieghiamo anche come ottenere un prestito alla migliore tariffa immobiliare possibile.

Definisci la tua capacità di indebitamento

Per finanziare l'acquisto della tua futura casa o appartamento, è essenziale eseguire una simulazione della tua capacità di prestito . Se alcuni strumenti ti consentono di conoscere in pochi minuti l'importo che una società di credito è in grado di prestarti, ci sembra necessario approfondire ulteriormente questa sezione della nostra guida.

Come determinare la capacità di acquisto?

La capacità di prestito è l'importo che è probabile che tu prenda in prestito da una banca o da un broker. Combinando i tuoi contributi personali con ciò che è noto come la tua "capacità di acquisto", puoi determinare l'importo che ti sarà eventualmente concesso. La capacità di acquisto viene calcolata utilizzando la seguente formula:

Capacità di acquisto = capacità di prestito + contributo personale + prestiti assistiti - spese notarili.

Esempio: hai appena trovato una nuova casa venduta per 150.000 €. Ma non sai se hai i mezzi per acquistarlo. Per definire la busta del budget, si terrà conto di:

1. La somma del reddito della tua famiglia, che ammonta a 3.500 €. Le spese mensili sono di € 1.000. Hai 25.000 € di contributo personale;

2. Usando un simulatore di prestito, apprendi che l'importo che puoi prendere in prestito è di 200.000 €. Con il tuo contributo personale, è di 225.000 €.

3. Sai che le spese notarili ammonteranno a 6 000 €. La tua capacità di acquisto è quindi di 219000 €.

Gli elementi presi in considerazione nel calcolo

Al fine di determinare la capacità finanziaria del futuro acquirente, vengono presi in considerazione vari elementi cruciali: reddito familiare, eventuali premi e pensioni percepiti, spese mensili, affitti a carico dell'acquirente, il tipo di alloggio desiderato, l'ammontare totale dei contributi personali, la durata del credito previsto, il tasso di interesse applicato, la soglia dei pagamenti mensili, tra gli altri. Questi elementi sono ovviamente mantenuti riservati.

Negoziare e confrontare le offerte di prestito

La contrattazione è una parte importante del processo di indebitamento. Dovresti sapere che una volta che hai firmato una promessa di vendita, hai solo 45 giorni per negoziare un mutuo a un tasso favorevole . Più che mai, convincere la tua banca a darti denaro con un basso tasso di interesse è diventato una necessità.

Quali argomenti per la negoziazione di un mutuo?

Ci sono diverse cose che puoi provare a evidenziare durante la fase di negoziazione del tuo mutuo. Ad esempio, se il tuo rapporto entrate / uscite è compreso tra il 10% e il 15%, sarai considerato un mutuatario eccellente. Insistere sul fatto che il rapporto debito / PIL è basso!

Se hai un reddito considerevole e una ricchezza elevata, evidenzia anche questo. Oggi è molto difficile salvare. Se sei abbastanza fortunato da avere risparmi, condividili con la tua banca nel calcolo della tua capacità finanziaria.

Inoltre, puoi anche sottolineare il fatto che sei in grado di mantenere finanze sane. Il tuo atteggiamento, la tua capacità di adempiere ai tuoi impegni senza metterti in pericolo, è un fattore determinante nella concessione del prestito desiderato. Usa i tuoi vecchi estratti conto bancari e dimostra che non hai avuto alcun incidente di pagamento per mettere le probabilità dalla tua parte.

Infine, non dimenticare che il settore bancario è estremamente competitivo nel 2020. Le banche utilizzano prestiti immobiliari per sensibilizzare, attrarre o trattenere nuovi clienti. Per le banche, non sei solo la risposta a un semplice prodotto di chiamata, sei un vettore di valore aggiunto. Se la società del credito si aspetta che tu gli affidi le tue entrate o risparmi, chiedi garanzie! La tua ricchezza, la tua situazione professionale, il tuo comportamento nei confronti del mutuo, così irreprensibile, ti permetteranno di negoziare facilmente il tuo prestito o addirittura di rinegoziare il tuo mutuo in futuro.

Adatta il tuo file di richiesta di prestito

Dopo aver definito la capacità di indebitamento e negoziato il mutuo, il creditore richiederà una serie di documenti giustificativi, che verranno utilizzati per studiare più da vicino il file di finanziamento immobiliare. Senza questi documenti, la banca, il broker o la società di credito non saranno in grado di formulare una proposta concreta.

Documenti giustificativi attestanti la tua situazione personale

In questa categoria troviamo i documenti di identità del / i mutuatario / i: libretto di famiglia, certificato d'onore, prova dell'indirizzo, contratto di locazione, ricevuta dell'affitto. A seconda dello stato civile dei mutuatari, possono essere richiesti anche alcuni elementi eccezionali.

Prova delle entrate e delle spese

Naturalmente, il creditore ti chiederà anche di inviargli documenti relativi alle tue risorse e spese. Tra i documenti giustificativi che devono essere allegati al file della domanda di prestito ipotecario vi sono: le ultime due note fiscali, le ultime tre buste paga, gli ultimi tre estratti conto bancari, la prova dei crediti in corso (qu sono reali o personali) e, possibilmente, una dichiarazione di risparmio abitativo.

Documenti giustificativi relativi al progetto immobiliare

Infine, nel dossier di finanziamento immobiliare, troveremo anche: il compromesso o la promessa di vendita (applicabile per un'abitazione esistente o la futura acquisizione di terreni vergini), il contratto di prenotazione per una vendita nel futuro stato di completamento (VEFA), il contratto di costruzione di una casa o un permesso di costruzione se l'acquirente intende costruire la sua casa su un terreno edificabile.

Studia l'offerta di mutuo finale

Non appena tutti i documenti giustificativi saranno raccolti, la banca sarà in grado di emettere un'offerta di prestito su carta. Come previsto dalla legge, questa offerta di mutuo sarà inviata per posta al mutuatario. Questo documento descrive i diversi termini del prestito ed elenca gli obblighi di ciascuna parte. Va da sé che la forma e il contenuto dell'offerta di mutuo sono altamente regolamentati. A questa offerta di prestito è allegata una scheda informativa standardizzata europea. Quest'ultimo sintetizza brevemente le caratteristiche del credito desiderato.

Qual è il periodo di validità dell'offerta di prestito?

Secondo la legge, l'offerta di prestito rimane valida per un periodo minimo di 30 giorni dopo la data di ricezione del documento da parte del futuro acquirente della proprietà. Tuttavia, la validità dell'offerta di prestito può essere estesa se viene raggiunto un accordo con il creditore.

Inoltre, va notato che nessun importo può essere richiesto dal mutuatario se il mutuatario non ha accettato l'offerta di prestito. Va detto che qualsiasi detrazione è condizionata dall'accettazione dell'offerta di prestito, anche se è stata data l'autorizzazione preventiva.

Accetta il miglior mutuo

Accettare un'offerta di credito ipotecario, ciò implica la firma dell'offerta di prestito finale formulata dalla banca, dalla società di credito o dall'agenzia di finanziamento e da eventuali obbligazioni aggiuntive. Legalmente, è possibile accettare un'offerta di mutuo entro dieci giorni dalla data di ricezione dell'offerta. In effetti, la contrazione di un mutuo è ancora soggetta a un periodo di riflessione legale.

Informazioni obbligatorie incluse nell'offerta di prestito

L'offerta di prestito deve includere alcune informazioni importanti, come previsto dall'articolo L313-25 del Codice del consumo francese:

L'identità dell'abbonato, l'identità del prestatore e l'identità di tutte le persone che hanno fideiussione;
I termini e le condizioni del credito e la fornitura di fondi;

Se il tasso ipotecario è fisso, una dichiarazione di ammortamento che specifica l'allocazione tra capitale e interessi per ciascuna scadenza;

Se il tasso del mutuo è variabile, una dichiarazione che specifica i termini e le condizioni di variazione del tasso di interesse corrente e un certificato che indica la durata del prestito e il costo totale del credito, come indicazione;

L'importo totale del credito concesso, il suo costo complessivo e il suo tasso percentuale annuale (TAEG);

L'elenco delle garanzie richieste, che determina la concessione del prestito;

Un foglio informativo europeo standardizzato e una menzione speciale che spiega al mutuatario che ha la possibilità di ottenere l'assicurazione dall'organismo di sua scelta. Questo passaggio non è insignificante perché consentirà infine l' acquisto di credito immobiliare .

La procedura che porta all'accettazione dell'offerta di prestito

Se l'offerta di prestito finale è adatta per il futuro acquirente dell'alloggio, quest'ultimo deve obbligatoriamente restituirlo per posta firmato alla banca. Avrà undici giorni per farlo. Il timbro postale è la prova dell'accettazione dell'offerta di prestito per posta.

Va notato che l'operazione di finanziamento inerente all'accettazione dell'offerta di prestito deve generalmente essere effettuata dalla banca entro quattro mesi dalla firma. Tuttavia, è possibile che le scadenze siano pre-negoziate tra la banca e il mutuatario. In tutti i casi, tali termini devono essere specificati nell'offerta di prestito finale.

In caso di annullamento di un mutuo da parte del mutuatario, quest'ultimo deve rimborsare l'intero importo rilasciato dalla banca. Per quanto riguarda lei, avrà diritto ad addebitare costi aggiuntivi. Questi costi aggiuntivi devono anche essere specificati nell'offerta di prestito. L'articolo R313-22 del Codice del Consumo stabilisce che tali spese non possono superare lo 0, 75% dell'importo del credito. Sono anche limitati a 150 €.

Sblocca i fondi per i prestiti immobiliari

Una volta che l'agenzia di finanziamento ha ricevuto l'accettazione dell'offerta di prestito, questa verrà automaticamente convertita in un contratto di prestito. Per quanto riguarda la fornitura di fondi, il protocollo è variabile a seconda della natura e delle caratteristiche del progetto immobiliare.

Quando lo scopo del mutuo è di finanziare l'acquisto di un appartamento o di una casa, la società di credito effettua generalmente un trasferimento al notaio lo stesso giorno della firma dell'atto di vendita definitivo. Infatti, una copia del contratto di prestito viene inviata al notaio, che lo allega immediatamente nell'atto notarile. Successivamente, è il notaio che trasferisce i fondi all'acquirente;

Se l'ipoteca è destinata a finanziare lavori importanti, la banca generalmente pagherà tutte le bollette. In questo caso, il rilascio dei fondi relativi al mutuo avverrà gradualmente. Spesso, il rilascio dei fondi sarà accompagnato da un rimborso differito. L'acquirente, tuttavia, ha l'opportunità di negoziare un ammortamento immediato con la sua banca;

Se il mutuo è destinato a finanziare un immobile venduto nel futuro stato di completamento (VEFA), la banca pagherà lo sviluppatore in base allo stato di avanzamento dei lavori. Anche qui il rilascio di fondi sarà progressivo. Tecnicamente, qualsiasi pagamento richiesto dal promotore comporterà la fatturazione di interessi noti come "divisori" sulle somme rilasciate. Escludendo, nel caso del finanziamento di un immobile fuori piano, il rimborso dei fondi non è previsto fino alla consegna dell'immobile.

In questa guida ai mutui, ti abbiamo insegnato le basi della contrazione di un prestito per finanziare il tuo futuro progetto immobiliare. Tuttavia, puoi anche consultare le risorse seguenti per approfondire le tue conoscenze. Speriamo che questa guida sia stata utile!

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Finanza