La questione della diagnostica obbligatoria degli immobili è molto tecnica ma anche legale: in effetti alcune diagnosi sono obbligatorie quando un proprietario mette in affitto la sua casa. Questi documenti hanno lo scopo di informare l'inquilino sugli elementi dell'edificio che possono comportare rischi per la sua salute o sicurezza, ma non solo.

Quando firma un contratto di locazione residenziale, l'inquilino non è sempre a conoscenza dei documenti che ha il diritto di reclamare dal proprietario e il proprietario stesso potrebbe essere perso a causa di questi obblighi normativi. Quali sono le diagnosi obbligatorie immobiliari quando si affitta un immobile?

Diagnostica immobiliare obbligatoria in caso di affitto: che cos'è?

1. Diagnostica in caso di affitto di alloggi

Gli alloggi, vuoti o arredati, sono soggetti a una serie di diagnosi normative obbligatorie.

Il locatore deve quindi fornire al conduttore, al momento della firma o del rinnovo di un contratto di affitto, un file comprendente la diagnostica tecnica obbligatoria, vale a dire:

  • la diagnosi delle prestazioni energetiche (EPD)

Questa diagnosi informa l'inquilino sul grado di isolamento termico dell'alloggiamento e, di conseguenza, sui carichi di riscaldamento ad esso associati. Il locatore deve allegare al contratto di noleggio quando è firmato e tenere a disposizione di ogni potenziale inquilino un DPE inferiore a dieci anni.

Gli indici ECD dovrebbero apparire anche sulla pubblicità locativa.

  • la diagnosi di gas / elettricità (introdotta dalla legge Alur di marzo 2020)

Queste diagnosi mostrano lo stato delle installazioni di gas ed elettricità in termini di sicurezza degli occupanti.

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  • la diagnosi di amianto (stabilita dalla legge Alur del marzo 2020)

La diagnosi di amianto informa della possibile presenza di amianto (in controsoffitti, pareti, tubi, ecc.). Questo documento non deve essere trasmesso all'inquilino ma deve essere tenuto a sua disposizione se desidera accedervi.

  • il rischio di esposizione al piombo (CREP)

Questa diagnosi indica se i rivestimenti della custodia contengono piombo. Per gli immobili interamente o parzialmente domiciliati e costruiti prima del 1 ° gennaio 1949, il locatore deve allegare a qualsiasi nuovo contratto di locazione una dichiarazione di rischio di esposizione al piombo inferiore a sei anni.

  • lo stato di estrazione e rischi naturali tecnologici (NERMT), se necessario.

Questa diagnosi specifica se l'abitazione si trova in un perimetro di esposizione a rischi naturali, minerari o tecnologici. Nel caso di affitto di un immobile situato in una zona coperta da un piano di prevenzione dei rischi tecnologici o da un piano di prevenzione dei rischi naturali prevedibili o in zone di sismicità definite dal decreto, il locatore deve allegare al contratto di locazione un ERNT di meno di sei mesi.

Vale a dire : questo dossier diagnostico tecnico (DDT) deve essere creato da professionisti certificati, ovvero presentare garanzie di competenza e disporre di un'organizzazione e di mezzi adeguati.

2. Diagnostica per affitti destinati a scopi diversi dall'abitazione

Gli obblighi relativi alla diagnostica obbligatoria degli immobili differiscono per i noleggi destinati ad usi diversi dall'abitazione (locazioni professionali e commerciali, garage o locazioni terrestri). Il file che deve essere comunicato dal locatore viene alleggerito.

Il locatore dovrà fornire:

  • una diagnosi delle prestazioni energetiche (tranne il contratto di locazione rurale, l'affitto stagionale, il terreno non costruito)
  • uno stato di estrazione naturale e rischi tecnologici (ERMNT).

Quali conseguenze in caso di assenza di diagnosi o diagnosi errata?

Ogni diagnosi mira a un elemento specifico e non comporta le stesse conseguenze in caso di assenza di realizzazione, trasmissione o errore sul suo contenuto.

Ad esempio, la diagnosi delle prestazioni energetiche è solo informativa. L'inquilino non può avvalersi delle informazioni contenute in questa diagnosi contro il venditore o il proprietario. Non comporta l'obbligo di lavorare e il consumo stimato non è una garanzia contrattuale.

La posta in gioco è molto più elevata per quanto riguarda la determinazione del rischio di esposizione che può condurre al leasing: in caso di mancata produzione di un CREP, il locatore può incorrere in una responsabilità penale per non conformità a specifici requisiti di sicurezza. di cautela.

Allo stesso modo, lo stato dell'estrazione naturale e i rischi tecnologici devono essere datati e firmati da ciascuna delle parti. In caso di mancata fornitura da parte del padrone di casa del NESS, l'inquilino può chiedere al giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di locazione o una riduzione dell'affitto.

Vale a dire: queste diagnosi possono essere trasmesse all'inquilino per via dematerializzata. Il file di diagnosi tecnica non deve essere nuovamente comunicato al tacito rinnovo del contratto di locazione.

Informazioni da inviare all'inquilino oltre alle diagnosi

La trasmissione di diagnostica obbligatoria immobiliare in caso di affitto fa parte dell'obbligo del locatore di informare l'inquilino. Oltre a queste diagnosi, i documenti devono essere forniti all'inquilino al momento della conclusione del contratto (esempio: inventario, regolamenti condominiali, ecc.).

Il rispetto di tutte queste formalità consentirà al proprietario un affitto sereno ed eviterà il rischio di contenzioso con il suo inquilino.

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